افزایش هزینه ساختوساز باعث کاهش سهم ساختوساز ساختمان شده است. از سوی دیگر آمارها نشان میدهد که سهم مستغلات در تولید ناخالص داخلی طی بیش از یک دهه گذشته ثابت مانده است. این فرایندها بازار مسکن را در «وضعیت نامتعادل» قرار داده است. حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان که سالها در وزارت مسکن و شهرسازی و همچنین وزارت راه و شهرسازی مشاور وزیر در حوزه مسکن بوده، تأثیر جنگ بر بازار را بررسی کرده و بر این عقیده است که سه سناریو «توافق، صلح یا جنگ» پیش روی بازار مستغلات وجود دارد. نقطه نظرات و پیشبینیهای این صاحبنظر در حوزه مسکن را در ادامه میآید.
بازار مسکن به یکی از مهمترین عرصههای بروز نا اطمینانیهای اقتصادی و سیاسی تبدیلشده است. هر شوک بیرونی، بهویژه جنگ یا تهدید، مستقیماً به این بازار منتقل میشود؛ زیرا مسکن همزمان محل سکونت، محل ذخیره ثروت و در مواردی ابزار پوشش ریسک است. جنگ نه عامل بیرونی ساده، بلکه متغیری است که انتظارات، رفتار و تصمیمهای بازیگران بازار را بهطور بنیادین تغییر میدهد.
تورم
تورم در اقتصاد طی سالهای اخیر نشان میدهد که فشار قیمت مزمن به یکی از ویژگیهای پایدار اقتصاد کشور تبدیلشده است. استمرار کاهش ارزش پول ملی و افزایش نا اطمینانی حاصل از آن، به رشد هزینههای ساختوساز انجامیده است.
دستمزد
رشد کم دستمزد نسبت به تورم، ناتوانی خانوارها را در تأمین مالی خرید یا اجاره خانه موجب شده است. هزینه مسکن نسبت به درآمد خانوار افزایشیافته است. نرخ بالای تورم در کنار رشد کم دستمزد، قدرت خرید خانوارها را کاهش داده و افق تصمیمگیری اقتصادی را کوتاه و مبهم کرده است. این شرایط، زمینه بیثباتی در بازار مسکن را فراهم کرده است. بازار در برابر شوکهای سیاسی و ژئوپلیتیک واکنش نشان میدهد.
رشد اقتصادی منفی
رشد تولید ناخالص داخلی عموماً منفی است. چنین رفتاری نشاندهنده شوک پذیری اقتصاد و نبود ثبات لازم برای سرمایهگذاری بلندمدت است. این نوسان ارتباط مستقیم با بازار مسکن داشته، زیرا رکود اقتصادی معمولاً به کاهش ساختوساز، توقف پروژهها و کاهش معاملات منجر شده است.
ظرفیت مولد مستغلات از دهه 90 تاکنون کاهشیافته و بازار مسکن در معرض کمبود عرضه ساختاری قرارگرفته است؛ کمبودی که در دورههای افزایش نا اطمینانی سیاسی یا شوک جنگ شدیدتر شده است. چنین روندی هم به معنای ضعف در نوسازی و بهروزرسانی ظرفیت تولیدی کل اقتصاد است و هم خود را در کاهش بهرهوری، افت رشد اقتصادی و محدودیت توان ساختوساز در حوزه مسکن نشان خواهد داد.
تحریم
محدودیت دسترسی به منابع خارجی بهویژه به دلیل تحریم وجود دارد. پایین بودن بدهی خارجی در ظاهر نشانه سلامت مالی است، اما در ایران بیشتر بازتابدهنده انزوا و محدودیت مالی است. این وضعیت توان تأمین منابع ارزی لازم برای توسعه زیرساختها، نوسازی ماشینآلات و توسعه بخش مسکن را محدود میکند.
انتظار و احتیاط
نا اطمینانی در سیاستگذاری و بیثباتی در متغیرهای کلان، موجب شده که فعالان اقتصادی، از خانوار تا سازنده، در وضعیت انتظار و احتیاط قرار گیرند. بازار مسکن نیز بهعنوان بخشی از این اقتصاد، با کاهش معاملات و افت انگیزه ساختوساز مواجه است. کاهش قیمت، لزوماً به افزایش معاملات منجر نمیشود، بلکه ممکن است به «انجماد بازار» بینجامد. در چنین شرایطی، از یکسو فروشندگان به دلیل انتظار تورمی و چسبندگی قیمتها از عرضه در سطوح پایینتر خودداری میکنند و از سوی دیگر خریداران نیز به دلیل نا اطمینانی یا انتظار کاهش بیشتر، از ورود به بازار پرهیز میکنند.
افزایش قیمت مسکن
در بازه کوتاهمدتِ آذرماه سال گذشته تا امروز، رشد قیمتهای مسکن در برخی مقاطع از تورم پیشی گرفته است. از آذرماه به اینسو، قیمتها در شهر تهران ۳۳درصد افزایشیافته که بهمراتب فراتر از نرخ تورم است. در حال حاضر، شاهد وضعیتی هستیم که معاملات در سطحی پایین قفلشده و عرضه مؤثر در بازار محدود است؛ هرچند تقاضا نیز کماکان ضعیف است. حجم معاملات همچنان پایین است و بازار ازنظر تعداد خریدوفروش در رکود قرار دارد. این ترکیب، یعنی افزایش قیمت در کنار کاهش معاملات، نشانه روشن بازاری دچار عدمتعادل است که در آن انتظارات تورمی و رفتار داراییمحور، جایگزین تقاضای مصرفی شده است. سرمایهگذار در مسکن با تصمیمی چندساله روبهرو است، نه با معاملهای روزانه. در شرایط جنگی، این افق زمانی تیره میشود و تصمیمگیری به تعویق میافتد.
سه سناریو پیش رو
پس از جنگ کلانشهرها با افزایش ناامنی ادراکشده با افت تقاضا مواجه شدهاند، درحالیکه برخی مناطق امنتر مانند شهرهای شمالی کشور با افزایش تقاضا روبهرو شدهاند. میتوان سه سناریو را ترسیم کرد:
سناریوی نخست
یعنی امضای توافق عدمتخاصم، فضای اقتصاد بهطور محسوسی آرام میشود. این سناریو ممکن است مثبت باشد؛ زیرا حتی بدون رفع کامل محدودیتها، کاهش ریسک سیاسی بهتنهایی موتور انتظارات را تغییر میدهد. بازار مسکن در این حالت بهتدریج از انجماد خارج میشود، معاملات افزایش مییابد و اعتماد به بازار بازمیگردد. این بازگشت اعتماد، خود به تحریک عرضه و شروع پروژههای جدید منجر میشود.
سناریوی دوم
تحقق صلح پایدار و برقراری روابط تجاری گسترده با جهان، چشمانداز اقتصاد ایران بهطور اساسی دگرگون میشود. با توجه به سطح پایین فعلی درآمد ناخالص ملی، سالها سرمایهگذاری ناکافی -که نشان داده شد در دورههای اخیر از میزان استهلاک نیز کمتر بوده- و نیز فاصله قابلتوجه فناوری کشور با استانداردهای جهانی، اقتصاد ایران از ظرفیت بالایی برای جهش برخوردار است. در صورت رفع محدودیتها و اتصال دوباره به اقتصاد جهانی، میتوان انتظار داشت که در سالهای نخست، نرخ رشد تولید ناخالص داخلی به سطوح بالای تکرقمی یا دورقمی برسد. افزایش نسبی درآمد خانوار، تقویت حتی محدود نظام اعتباری و ورود سرمایه داخلی و خارجی توسعه گران به این بخش اقتصادی، موجب گسترش ساختوساز و توسعه پروژههای جدید میشود. بهاینترتیب، بخش مسکن به یکی از نخستین بخشهایی تبدیل خواهد شد که از این بازگشت به رشد بهرهمند میشود و خود نیز تاحدی بهعنوان موتور محرک اقتصاد عمل خواهد کرد. در این سناریو، بازار مسکن نهتنها از رکود خارج میشود، بلکه وارد دورهای از توسعه میشود. پروژههای نیمهتمام تکمیل شده، سرمایه عمده وارد بخش ساختوساز شده و شهرها دچار تحول کالبدی میشوند. این سناریو فرصتی برای بهبود وضعیت بازار مسکن است.
سناریوی سوم
تداوم و تشدید تنش جاری و استقرار شرایط تعلیق اقتصادی، بازار مسکن در همین وضعیت رکود تورمی باقی میماند. قیمتها بالا میمانند؛ اما معاملات محدود خواهد بود و ساختوساز کاهش مییابد. در چنین شرایطی نیز نمیتوان انتظار داشت که رشد قیمتها بهطور پایدار تورم را پوشش دهد (مشابه چند ماه اخیر) و بهاحتمالزیاد در افق میانمدت، رشد قیمتها کمتر از نرخ تورم خواهد بود. آنچه تعیینکننده است، نحوه مدیریت فضای نا اطمینانی است. اگر این نا اطمینانی کاهش یابد، حتی بدون تغییرات بنیادین، بازار به حرکت بازمیگردد. اما اگر ادامه یابد، بازار در وضعیت تعلیق باقی خواهد ماند. بازار نیازمند بازگرداندن افق پیشبینی به اقتصاد است.