درحالی‌که اخبار منتشرشده بر کاهش قیمت مسکن در بازار دلالت دارد، معامله‌گران از تغییر مسیر بازار و رکود شدید معاملات خبر می‌دهند. بازار مسکن ایران حالا تغییر فاز داده است هرچند برخی از گزارش‌ها به نقل از فعالان بازار مسکن و رئیس اتحادیه مشاوران املاک بر کاهش قابل‌توجه قیمت‌ها در بازار دلالت دارد اما نکته مهم این است که معاملات مسکن متوقف‌شده و فروشندگان در فاز انتظار قرار دارند.
احتمال رونق بازار
منصور غیبی‌نیا، کارشناس اقتصادی و تحلیلگر بازار مسکن بابیان اینکه «بررسی شاخص‌های مختلف اختصاصی بازار مسکن نشان‌دهنده پایداری قیمت و عدم‌تغییر محسوس قیمت در بازار است» به خبرنگار ستاره صبح گفت: «طی روزها و هفته‌های گذشته بازارهای موازی مسکن مثل بورس شاهد ابرریزش بوده‌اند. در این میان حوزه اقتصاد مسکن توانسته یک‌روند عادی و منطقی در کاهش قیمت را در پیش بگیرد و این مسئله نشان می‌دهد که این بازار توان مجدد احیا و رونق خود را در ماه‌های آتی و به‌خصوص سال 1400 خواهد داشت و معاملات در این حوزه بیشتر انجام خواهد شد. کما اینکه مطالعات میدانی نشان می‌دهد خریداران و فروشندگان در حال حاضر در بازار به‌طورجدی فعال هستند و بازار در آستانه ورود به فاز رونق است. البته شاید یک سری افراد و ذی‌نفعان در این بازار و برخی نیروهای سیاسی می‌خواهند به‌گونه‌ای ریزش قیمت در بازار را تبلیغ و نهادینه کنند و به عبارتی به این ریزش قیمت موقتی دل‌خوش کنند؛ ولی واقعیت چیز دیگری است. مطالعات اقتصادی بیش از سه دهه گذشته در حوزه اقتصاد مسکن در بازه‌های زمانی هر پنج سال یک‌بار این واقعیت را به ما نشان می‌دهد که هر موقع مسکن در حدود ۲۵۰ تا ۲۶۰ درصد افزایش قیمت داشته، در دوره بعدازآن بین ۱۱ تا ۲۵ درصد کاهش داشته است. لذا ابرریزشی در این فضا نیست و اتفاقاً خبر خوب برای اقتصاد مسکن این است که کم‌کم حضور خریداران، اقدام به خرید و اقدام به فرایند معامله در بازار افزایش‌یافته است. این به معنای این است که این بازار در حال خروج از رکود و حرکت به سمت رونق معاملات است.»
اقتصاد درون‌زای مسکن
این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه با اشاره به ریزش قیمتی مسکن تا سقف ۱۵ درصد در بازه آبان و آذر، دلیل آن را اقتصاد ملی دانست و گفت: «وقتی تراز اقتصادی منفی است، زیرمجموعه‌های آن در حوزه اقتصاد که می‌تواند باعث شکوفایی و تولید ثروت در جامعه شود به‌نوعی با مشکل مواجه است؛ طبیعتاً مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست. حوزه اقتصاد مسکن در صورت رونق و فعال بودن حوزه ساخت‌وساز و فضای تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی مهندسی، صادرات و واردات مصالح ساختمانی و... حدود 25 درصد از فضای اقتصادی ما را به حرکت وامی‌دارد. نکته قابل‌توجه و البته مثبت این است که حوزه اقتصاد مسکن یک حوزه درون‌زا است؛ به این معنا که منتظر سیاست‌گذاری‌های قاعدتاً ناقص، عقیم و غلط سیاست‌گذاران و قانون‌گذاران نمی‌ماند و خودش شروع به تولید ثروت می‌کند. درنتیجه اگر این‌ها را کنار هم قرار دهیم این دوره خودشکوفایی در حوزه اقتصاد مسکن شکل خواهد گرفت؛ زیرا تقریباً می‌توان گفت در آستانه سال نو قرار داریم و همیشه در چنین فصلی موضوع خرید خانه‌های کلنگی و اقدام به ساخت‌وساز برای سال آینده از سوی سازندگان مطرح است. همچنین کسانی که می‌خواهند خانه خود را عوض کنند، اقدام به خریدوفروش خواهند کرد و این معاملات در دل خود یک رونق نسبی را در پی خواهد داشت.»
مسکن حاشیه تهران
غیبی‌نیا در ادامه گفت‌وگوی خود با ستاره صبح در پاسخ به این سؤال که تأثیر مهاجرت برخی مستأجران تهرانی به شهرهای اطراف تهران بر بازار مسکن چیست، گفت: «معادله اقتصاد مسکن را باید در دلِ اقتصاد کلان و ملی دید. اگر قرار باشد این‌گونه به تحلیل بازار مسکن بپردازیم که اجاره‌نشینان تهرانی برای خرید خانه به حاشیه شهر ازجمله شهریار، پردیس، پرند و... رفته‌اند و در حال حاضر به دلیل افت انتظارات تورمی در حال بازگشت به تهران هستند، به‌قول‌معروف بریدن و دوختن است؛ به این معنا که نه آن‌کسی که رفته، به این سادگی برمی‌گردد و نه این امکان برای او دوباره به این سادگی فراهم می‌شود که بتواند برگردد. بنابراین اگر تمام شاخص‌ها و المان‌های مؤثر در اقتصاد و رشد اقتصادی قابل‌کنترل باشد، فضای اقتصادی کشور به آرامش و تعادل می‌رسد و آن زمان، تمام بخش‌های اقتصادی آرام می‌گیرد. به‌طورکلی می‌توان گفت بحث اقتصاد مسکن یک ویژگی مجزا از سایر ویژگی‌ها دارد و آن‌هم توجه ویژه مردم به این بازار برای تأمین سرپناه وزندگی است. وقتی فضای اقتصادی، شاخص و نمودار خود را در حوزه اقتصاد مسکن نشان می‌دهد خیلی از افراد را از منظر اقتصادی عقب می‌اندازد؛ به این صورت که خیلی از خریداران شاید تا چند ماه پیش می‌توانستند در تهران آپارتمان مدنظر خود را بخرند ولی هم‌اکنون مجبورند به مناطق حاشیه تهران بروند و واحد مدنظر خود را خرید و یا حتی اجاره کنند.»
عدم‌اطمینان در بازار
این تحلیلگر اقتصادی همچنین با اشاره به اینکه «مردم در شرایط کنونی در انتظار تثبیت اوضاع اقتصادی به لحاظ قیمت‌ها و بازارهای رقیب جامعه هستند تا تعادل و رونق اقتصادی به بازارهای مالی برگردد» خاطرنشان کرد: «هم‌اکنون بورس دچار وضعیت نامشخص است، علاوه بر آن سکون و احتیاط شدیدی بر بازار خودرو حاکم است؛ در بازار مسکن هم همه منتظرند که ببینند چه اتفاقی می‌افتد. این نگرانی ریشه در عدم اطمینان بخشی نظام اقتصادی ما و جامعه سرمایه‌ای برای مردم است که آن‌ها را نگران کرده است. در حال حاضر انباشت تقاضایی که از اولویت اول خرید ملک و مسکن در تهران است، خود را به حالت انتظار و سپس حمله به بازار در آینده طراحی می‌کند؛ اگر کوچک‌ترین تحرک اقتصادی صورت بگیرد، این افراد در انتظار، ورود خواهند کرد و دوباره دادوستد که باعث افزایش قیمت در کلان‌شهر تهران می‌شود در بازارها اتفاق خواهد افتاد. این اتفاق سپس به‌عنوان یک فرهنگ پیشرو به سایر شهرها و مناطق کشور تسری می‌یابد و زمین و مسکن و مستغلات گران می‌شود. البته این‌ها هیجانات منفی است. ما اگر نتوانیم به متغیرهای دقیق اقتصادی و امیدوارکننده و با برنامه متوسل شویم باید از این فرایندهای ناگهانی بیم داشته باشیم که اتفاق بیفتد و تحرک زیاد و دور از ذهن را شکل دهد و بازار مسکن را ملتهب کند و همه‌چیز را به هم بریزد. اگر این نظام درست کنترل نشود چه‌بسا در ماه‌های آتی این فرایند و سونامی دوباره ورود پیدا کند و حوزه اقتصاد مسکن را ملتهب نگه دارد.»