ضرورت ساخت مسکن انبوه
رئیس گروه عمران مجلس بابیان اینکه دولت برنامه‌ای برای حمایت از مستأجران ندارد، گفت: هر بنگاه و مشاوره املاک هر قیمتی را برای اجاره تعیین می‌کند و قیمت‌ها را خودسرانه افزایش می‌دهند. تعیین اجاره‌بها ضابطه و فرمول ندارد و بخش اجاره بی‌صاحب مانده است.
محمدرضا رضایی کوچی در گفت‌وگو با ایرنا درباره اقدامات دولت سیزدهم برای حمایت از مستأجران با توجه به اینکه امسال شاهد شدت اثرگذاری عواملی مانند افزایش نرخ تورم، افزایش بهای ملک، کاهش قدرت و توان پرداخت مردم و افزایش تقاضا در شرایط کاهش عرضه مسکن در بازار اجاره بر روی اجاره‌بها هستیم، اظهار داشت: واقعیت این است که مسکن در کشورمان گران شده و امروز بیش از 70 درصد سبد خانوار به هزینه‌های مسکن اختصاص پیداکرده است. مسکن لوکس‌ترین کالا محسوب می‌شود، گران‌ترین کالایی که مردم در زندگی خود موفق به خرید آن می‌شوند مسکن است. وقتی تولید کاهش پیدا می‌کند، عرضه کم و تقاضا افزایش می‌یابد و درنهایت قیمت مسکن بالا می‌رود. رویکرد مجلس برای تصویب قانون جهش تولید مسکن و ساخت 4 میلیون مسکن برای رفع همین مشکل بود تا تولید افزایش یابد و از طریق افزایش عرضه قیمت‌ها کنترل شوند که متأسفانه به اجرا نرسید. به دلیل اینکه بانک‌ها همراهی نکردند. فرد متقاضی فاقد مسکن با این شرایط نمی‌تواند صاحب‌خانه شود. در قانون جهش تولید مسکن، صندوق ملی مسکن را طراحی کردیم که تمام منابع مرتبط با مسکن در این صندوق جمع‌آوری شود و درنهایت منتج به کاهش بهره بانکی در تسهیلات مسکن شود و نرخ مسکن را به 10 تا 12 درصد برساند تا فرد متقاضی بتواند 40 درصد حقوق خود را به اقساط مسکن اختصاص دهد اما الآن نرخ تسهیلات مسکن 21 تا 23 درصد است. رضایی کوچی درباره موجودی صندوق مسکن گفت: در حال حاضر موجودی صندوق حدود 4 هزار میلیارد تومان است درحالی‌که در پایان سال گذشته بانک‌ها باید 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن اختصاص می‌دادند و کمک‌های دولتی به صندوق می‌رسید و صندوق محل برگشت اقساط مسکن مهر می‌شد اما این اتفاق‌ها نیفتاد و این رقم موجودی صندوق کمکی به بخش مسکن کشور نمی‌کند. قرار بود شورای عالی مسکن هر دو هفته یک‌بار تشکیل جلسه دهد اما اراده‌ای برای انجام این اقدامات دیده نمی‌شود. مسکن فراموش‌شده و در این شرایط قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند چراکه تولید کاهش پیداکرده و انتظار مجلس از میزان تولید مسکن برآورده نشد. در این شرایط اجاره‌بها هم بالا می‌رود چراکه اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است. دولت نسبت به حمایت از مستأجران اقدامی انجام نداد. دولت باید بانک‌ها را مکلف به پرداخت تسهیلات مسکن می‌کرد و باید شرایط ساخت مسکن مشارکتی را فراهم می‌کرد و از طریق ارائه و تهاتر زمین به بخش خصوصی، آنها را به میدان می‌آورد اما این اقدامات را انجام نداد. وی تأکید کرد: دولت برنامه‌ای برای مستأجران ندارد و فعلاً مستأجران به امان خدا رهاشده‌اند و هر بنگاه و مشاوره املاکی هر قیمتی را برای اجاره تعیین می‌کند و قیمت‌ها را خودسرانه افزایش می‌دهند و تعیین اجاره‌بها ضابطه و فرمولی هم ندارد. وام ودیعه اصلاً جوابگوی نیاز مستأجران برای رهن و اجاره نیست و مبلغ 150 میلیون تومان کمکی به مستأجران نمی‌کند و همین رقم محدود را هم بانک‌ها پرداخت نکردند.
استفاده از مشارکت خارجی و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تولید مسکن
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ بر لزوم استفاده از تمام ظرفیت‌ها برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی از قبیل مشارکت خارجی، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و مشارکت مردمی و تعاونی‌ها تأکید کرد. خشایار باقر پور در گفت‌وگو با ایسنا گفت: در بحث ساخت مسکن و هدف‌گذاری چهار میلیون واحد مسکونی باید چندوجهی عمل کنیم و از تمام مسیرها پیش برویم. اگر این اتفاق بیفتد امید داریم که تا پایان دولت ساخت چهار میلیون واحد مسکونی محقق شود. باید علاوه بر مشارکت سرمایه‌گذار خارجی، از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و مشارکت مردمی و تعاونی‌ها استفاده کنیم. وی تصریح کرد: هزینه ساخت یک متر بنای مفید فارغ از مسائلی نظیر شیرآلات لاکچری، مشاعات، استخر و سالن سینما متری ۳۰ میلیون تومان است. باقر پور در پاسخ به این پرسش که اجرای طرح نهضت ملی مسکن تا چه حد بر بازار مسکن و عرضه و تقاضا اثرگذار است؟ گفت: مسکن شاید زمان‌برترین کالا در فرایند تولید باشد زیرا هم به صورت پروژه‌ای و هم انبوه‌سازی ساخته می‌شود. در حال حاضر حداقل زمان اجرای یک پروژه بین یک سال و نیم تا دو سال است و اگر فرایند صدور پروانه را هم که یک سال تا دو سال است به آن اضافه کنیم، حدود چهار سال طول می‌کشد؛ بنابراین اگر همین امروز ساخت پروژه‌های مسکن را شدت ببخشیم، زمان بازدهی آن دستکم سه تا چهار سال آینده خواهد بود. پیش‌بینی من این است که دلار چه بالا برود یا نرود، باز هم بازار مسکن روند افزایشی خود را دنبال خواهد کرد.
افزایش معاملات مسکن
در زمستان گذشته
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران افزود: بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که علیرغم عدم انتشار گزارش‌ها، در زمستان سال گذشته حجم معاملات مسکن بالا بوده و در تهران از ۱۰۰۰ معامله مسکن گذشته است. این واکنش فرهنگی جامعه است که از خود رفتار هیجانی نشان می‌دهد به نحوی که وقتی قیمت‌ها شتاب می‌گیرد، بازار به صورت مقطعی از رکود خارج می‌شود و وقتی قیمت‌ها آرام می‌گیرد، دوباره به رکود عمیق فرو می‌رود.
به اعتقاد باقر پور بازار مسکن فی‌نفسه در حالت رکود تورمی به سر می‌برد که به صورت هیجانی و مقطعی از رکود خارج‌شده و مجدد به آن برمی‌گردد درحالی‌که تورم پای ثابت آن است که شیب کمی ندارد.
پرداخت وام ۴ میلیارد تومانی
پس از ۱۵ سال!
برای متقاضی در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ سقف تسهیلات مذکور یک میلیارد تومان، در سال ۱۴۰۱ دو میلیارد تومان و امسال سقف تسهیلات متعلقه پس از گذشت ۱۵ سال تمام در شهر تهران ۴ میلیارد تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۳.۴ میلیارد تومان و در سایر مناطق ۲.۸ میلیارد تومان خواهد بود. باید در سال اول تا پایان سال پنجم، ماهانه مبلغ یک‌میلیون و ۱۵۱ هزار تومان و در ادامه در سال ششم تا پایان سال دهم نیز ماهانه، یک‌میلیون و ۷۲۷ هزار تومان و درنهایت از سال یازدهم تا پایان سال پانزدهم، هرماه مبلغ ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان پرداخت کند تا درنهایت در پایان این دوره ۱۵ ساله، مبلغ چهار میلیارد تومان دریافت کند. بانک عامل اعلام کرده مدت بازپرداخت نیز حداکثر ۲۰ سال ساده و پلکانی است. اما کارشناسان معتقدند که نمی‌توان این‌گونه جوانان و افراد بدون خانه را خانه‌دار کرد. محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو باخبر آنلاین درباره وام ۴ میلیارد تومانی مسکن جوانان می‌گوید: مگر بعد از ۱۵ سال این وام ۴ میلیارد تومانی چقدر ارزش دارد که بتوان روی آن حساب باز کرد. صندوق جوانان قبلاً هم شکست‌خورده بود. بعد ۱۵ سال آن‌قدر مسکن گران شده که دیگر آن وام به هیچ دردی نمی‌خورد. این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: به نظر من این یک نوع جمع کردن پس‌انداز مردم است و نوعی ترفند دولتی است تا پول مردم را جمع کنند به این امید که ۱۵ سال بعد وام بگیرند. حالا قیمت خانه چقدر می‌شود و ۴ میلیارد تومان چه نسبتی از قیمت خانه است و به چه دردی می‌خورد، بماند.
راه‌حل خانه‌دار شدن
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که با توجه به قیمت بالای ملک، آیا راهی برای خانه‌دار کردن جوانان و مردم وجود دارد؟ می‌گوید: اصلاً راه‌حل مسکن کردن جوانان دیگر در بخش مسکن نیست. تا زمانی که مردم روزبه‌روز فقیرتر می‌شوند و درآمد سرانه حقیقی در حال کاهش است و رشد اقتصادی منفی است، امکان اینکه مردم را خانه‌دار کنید، وجود ندارد. وی یادآور می‌شود: بازار مسکن هم به سمت بازار مسکن غیررسمی می‌کشد و گسترش بازار غیررسمی مسکن و بدمسکنی و حاشیه‌نشینی. این‌گونه ما چند سال آینده خواهیم دید که فقر گسترده سکونتی در پهنه‌های عقب‌مانده و حاشیه‌ها ایجادشده است. این کارشناس بازار مسکن با ذکر این نکته که پرداخت وام ۴ میلیارد تومانی مسکن فقط یک شوخی است، می‌گوید: تا زمانی که درآمد سرانه حقیقی و رشد اقتصادی تغییر نکند، امکان اصلاح شرایط در حوزه مسکن وجود ندارد. البته نه رشد اقتصادی یکی، دودرصدی در سال و به این بنازیم. تا زمانی که رشد اقتصادی پایدار بالای ۵، ۶ درصد به صورت چند سال مداوم و پایدار اتفاق نیفتد، برگشت به شرایطی که مردم بتوانند خانه بخرند، وجود ندارد. وی تصریح می‌کند: در ۱۰ سال گذشته ۵۰ درصد قدرت خرید مردم از بین رفته است. نرخ رشد اقتصادی طی ۱۰ سال گذشته تقریباً صفر بوده است و طبق آمار و اطلاعات مرکز پژوهش‌های مجلس ۳۴ درصد درآمد سرانه حقیقی کاهش پیداکرده است. با رشد اقتصادی ۵، ۶ درصدی، ۱۴، ۱۵ سال طول می‌کشد که به شرایط سال ۹۰ بازگردیم. شرط کافی این است که قواعد شهرسازی را ساده‌تر و سهل‌تر کنند و استانداردها را پایین‌تر بیاورند.