علی دادپی
21 جولای 2022
تارنمای المانیتور
برگردان و کوتاه سازی علیاصغر شهدی
Asghar.shahdi@gmail.com
در پی 9 برابر شدن میانگین قیمت مسکن در ایران طی پنج سال گذشته و در مضیقه قرار گرفتن خانوادههای ایرانی مسئولان ذیربط درگیر بازی سرزنش و مقصر معرفی کردن یکدیگر شدهاند.
بخش املاک و مستغلات برای دههها محل اصلی سرمایهگذاری برای ایرانیان بوده است. ضربالمثل قدیمی ایرانی میگوید: «زمین هرگز بیارزش نمیشود». بنابراین بازار مسکن در نزد ایرانیان همواره برجسته بوده است. ایرانیها با سطح درامد متوسط و معمولی نمیدانند که آیا میتوانند آنقدر پسانداز کنند تا در شهرهای شلوغی مانند تهران یا تبریز آپارتمان کوچک خود را داشته باشند. اگر آنها مالک محل سکونت خود نباشند باید آن را اجاره کنند. هر ایرانی برای اجاره اغلب مجبور است بین 60 تا 70 درصد بودجه خود را صرف هزینه مسکن کند. هرگونه افزایش اجارهبها توانایی آنها برای خرید مواد غذایی یا پرداخت هزینههای ضروری دیگر را کاهش میدهد. ازآنجاییکه تورم و بیکاری میانگین درآمد خانوارهای ایرانی را کاهش میدهد، افزایش قیمت مسکن و اجارهبها فاجعه برای آنها خواهد بود.
شهروندان و ناظران از موج جدید افزایش قیمت مسکن در ایران گیج شدهاند. قیمت مسکن در اقتصاد با نرخ تورم 52.5 درصد افزایش مییابد. پسازآنکه برخی صاحبخانهها دو یا سه بار اجارهبها را در تمدید قرارداد افزایش دادند، شبکههای اجتماعی پر از درخواست کمک برای یافتن مکانهای ارزانتر شده است. گزارشهایی مبنی بر درخواست مالکان از مستأجران برای پرداخت اجارهبهایشان به ارزهای قوی مانند دلار یا یورو وجود دارد.
این در حالی است که اولاً، سهم جمعیت اجارهنشین در ایران و کلانشهرها در حال افزایش است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، امروز بیش از هر زمان دیگری ایرانیان برای سرپناه خود اجاره پرداخت میکنند. در سال 1365 (1986) از هر 5 خانواده ایرانی، یک خانواده اجارهنشین بود. تا سال 1399 (2020) از هر سه خانوار یک خانواده در یک ملک اجارهای زندگی میکرد. این نسبت در تهران، پایتخت ایران از هر پنج خانوار دو خانواده گزارششده است. با تبدیل شدن بیشتر خانوادههای ایرانی به مستأجر، معیشت آنها به ثبات در بازار مسکن پیوند میخورد، آن هم در اقتصادی که به سیال بودن مشهور است.
دولتها در ایران وعده مسکن ارزانقیمت، طراحی پروژههای ساختوساز انبوه و ارائه وام برای مهار بازار را دادهاند. اخیراً دولت ابراهیم رئیسی مقررات جدیدی ازجمله تعیین سقف افزایش اجارهبها و وام مستأجران و خریداران مسکن را وضع کرده است. با این حال، این اقدامات مؤثر نیستند. بهعنوانمثال، دولت هرگونه افزایش اجارهبها بیش از 25 درصد در کلانشهر تهران، 20 درصد در سایر کلانشهرها و 15 درصد در سایر مراکز جمعیتی را ممنوع کرده است. با این حال، در بهار 1401 (2022) اجارهبها تنها در تهران 50 درصد افزایشیافته است. در هر صورت، مقررات جدید، یک بازار غیررسمی برای املاک اجارهای ایجاد میکند که در آن مالکان و مستأجران در معاملات اسمی شرکت میکنند که شرایط واقعی آن قابل نظارت نیست.
درنتیجه افزایش قیمت مسکن، بسیاری از ساکنان تهران برای یافتن مسکن مقرون بهصرفه به حومه شهرها یا شهرهای اطراف نقلمکان کردهاند. برخلاف موجهای قبلی که عمدتاً خانوادههای کمدرآمد را تحت تأثیر قرار میداد، موج جدید بیشتر خانوادههای طبقه متوسط را که دیگر از پس هزینههای زندگی در تهران برنمیآیند، هدف گرفته است. زیرا میانگین اجارهبهای یک آپارتمان متوسط در تهران به 95 میلیون ریال رسیده (310 دلار) در ماه رسیده است. امروزه یک خانواده معمولی از طبقه متوسط باید تمام درآمد ماهانه خود را به عنوان اجاره پرداخت کند.
واقعیتهای بازار مانع از آن نشده است که مسئولان امر قیمتهای نجومی مسکن را به گردن بنگاهداران، پیمانکاران و هرکسی که در بازار مسکن سفتهبازی میکند بیندازند. مقامات ایرانی ترجیح میدهند به جای پذیرش دخالت گسترش پایه پولی و افزایش تورم در افزایش اجارهبها و جستجوی راهحلی برای آن، اقدام به مقررات جدیدی کنند که یا اجرایی شدن آن غیرممکن است یا در صورت اجرا تأثیر چندانی بر قیمت مسکن نخواهد داشت.
امروزه متوسط قیمت مسکن در تهران 414,800,000 ریال در هر مترمربع (128 دلار در هر فوت مربع) است که تقریباً همان قیمت متوسط هر فوت مربع مسکن در ایالاتمتحده است. با این حال، درآمد متوسط خانواده در مناطق شهری در ایران تقریباً معادل مبلغ ناچیز 210 دلار در ماه است. با افزایش قیمت مسکن و کاهش درآمد خانوارها، شکاف در املاک و مستغلات بین آنچه طرف تقاضا میتواند بپردازد و آنچه طرف عرضه درخواست میکند، بیشتر میشود. تخمین زده میشود که 1170000 واحد خالی در ایران موجود باشد. تنها در تهران 488 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. با این حال، مالکان انگیزه کمی برای اجاره دارند، زیرا مجبور به پرداخت مالیات بالای دارایی هستند.
اگرچه مسکن در ایران گران است، اما نگهداری املاک و مستغلات ارزان هست. بنابراین، این یک سؤال روشن است که چرا دولت ایران - به جای اصلاح مالیات بر دارایی و تشویق مالکان برای اجاره یا فروش موجودی خود - به نظارت بر قیمت مسکن از طریق احکام ادامه میدهد. نتیجه آشکار است: طبقه متوسط ایرانی دیگر نمیتواند رویای مالکیت خانه را در سر داشته باشد، زیرا اجاره مسکن تمام درآمد آن را میبلعد.