سه موج مهاجرت
بر اساس گزارش دنیای اقتصاد، سال ۹۷ در پی اولین جهش قیمت مسکن در تهران، مستأجرهای جنوب شهر روانه «حومه ارزان» پایتخت شدند؛ اما نه برای ادامه اجارهنشینی که به قصد خرید خانه. سال ۹۹ موج دوم مهاجرت اجاره‌نشین‌ها شکل گرفت؛ اما باز هم مهاجرت از مرکز به حومه و نه مهاجرت استانی. اما اکنون شاهد خروج مستأجرها از تهران یک هشدار از «تاوان سیاست‌گذاری غلط» در بازار مسکن است. در موج اول مهاجرت در سال ۹۷، هم‌زمان با شکل‌‌گیری جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و رشد متوسط حول‌و‌حوش ۷۰ درصدی قیمت مسکن، برخی از مستأجران ساکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران، با مهاجرت به حومه ارزانقیمت تهران یعنی شهرهای جدید (عمدتاً پرند و پردیس) اقدام به خرید آپارتمان کردند. در موج دوم مستأجرها، نه در قالب خریدار، بلکه این‌بار در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن حومه ارزانقیمت پایتخت (عمدتاً دو شهر جدید پرند و پردیس) وارد شدند. بخشی از مهاجران موج دوم جابه‌‌جایی مستأجرها از تهران به حومه ارزانقیمت نیز شامل افرادی بودند که به قصد خرید مصرفی یا سرمایه‌‌ای به این شهرها وارد شدند. هرچند سهم گروه مستأجر متقاضی خرید مسکن در حومه ارزانقیمت تهران، در موج دوم به مراتب کمتر از موج اول بود. در مقابل سهم گروه‌های متقاضی بازار اجاره و اجارهنشینی در این شهرها در مقایسه با موج اول مهاجرت مستأجران تهرانی تقویت شد.
تفاوت موج مهاجرت ۱۴۰۱
با دو موج مهاجرتی قبل
هماکنون در آستانه فصل اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۱، علائمی از شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت مستأجران تهرانی به حومه تهران رصد می‌‌شود. این مهاجرت با موج‌‌های قبلی دو تفاوت عمده دارد. ازجمله اینکه موج سوم مهاجرت مستأجرها از تهران به حومه، درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستأجرهای تهرانی به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر کرده است. درواقع این مهاجرت حومه‌‌ای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است. دومین تفاوت موج سوم مهاجرت برخی مستأجرهای تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوارهای متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است. در دو موج قبلی، عمدتاً مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوارهای واقع در دهک‌‌های کم‌‌درآمد اقتصادی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در موج جدید، خانوارهای واقع در دهک‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین یا خانوارهای واقع در دهک متوسط و مرز دهک متوسط و پایین است.
چرا مهاجرت؟
متوسط درآمد ماهانه خانوارهای واقع در دهک‌‌های متوسط اقتصادی و درآمدی در شهر تهران هماکنون با لحاظ دو پارامتر مهم با متوسط اجاره‌‌بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی ۷ ۵ مترمربعی در پایتخت برابر شده است.
شاید مهم‌ترین دلیل مهاجرت به کرج دسترسی نسبتاً راحت این گروه از افراد به مترو به عنوان سریع‌‌ترین و ارزان‌‌ترین مد حمل‌ونقلی تهران به حومه و برعکس باشد.
این در حالی است که هنوز مترو به شهرهای جدید اطراف تهران یعنی پرند و پردیس نرسیده است و ساکنان این شهرهای جدید با مشکل حمل‌ونقل به پایتخت مواجه‌اند.
از سوی دیگر امکانات و سرانه‌های شهری و همچنین خدمات شهری در کرج به مراتب بیشتر و مطلوب‌‌تر از شهرهای جدید است.
این در حالی است که اجارهبها در کرج ارزان‌‌تر از اجاره‌‌بهای پرند و پردیس نیست؛ اما دهک متوسط ترجیح می‌‌دهد در این شهر ساکن شود تا مقصد اجارهنشینی خود را به حومه ارزانقیمت پایتخت تغییر دهد.
مسیر درست در برابر سیاست انحرافی
طی سه سال اخیر با اعمال سیاستهای نادرست و شکست‌خورده سقف دستوری نرخ اجارهبها، پرداخت وام ودیعه و ایجاد برخی محدودیت‌‌ها برای موجران در قبال مستأجرها، نه‌تنها بازار اجاره به نفع مستأجرها تنظیم نشد، بلکه گروه قابل‌توجهی از موجران از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کردند. درواقع این سیاست‌‌ها اگرچه با نیت و هدف کمک به مستأجرها تصویب و اجرا شد، اما درنهایت به دلیل کاهش حجم عرضه مسکن به بازار اجاره، به ضد کارکرد تبدیل شد. درحالی‌که دولت می‌‌توانست در یک سیاست مؤثر از طریق وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی از مسیر افزایش ریسک و ایجاد هزینه برای خالی نگه‌‌داشتن واحدهای مسکونی، حجم زیادی از آپارتمان‌‌های آماده عرضه و احتکارشده را به بازار مسکن روانه کند که اولین اثر آن افزایش عرضه به بازار اجاره و کمک به سامان‌دهی این بازار است. اما عملاً در سال‌های اخیر با اعمال دخالت به جای حمایت، مسیر انحرافی را در پیش‌گرفته و درنتیجه این سیاست‌‌ها نه‌تنها افزایش عرضه به بازار اجاره را به دنبال نداشت، بلکه در سه سال اخیر در شکل کاهش عرضه واحدهای استیجاری نمود پیدا کرد.