رشد بالای نقدینگی، تورم و نرخ ارز و همچنین کاهش عرضه مسکن و انحصار دولتی زمین از مهمترین عاملان افزایش قیمت مسکن است. خرید یک خانه ۱۰۰ متری در شهر تهران برای یک خانوار با درآمد ماهانه ۱۰ میلیون تومان، ۷۲ سال طول می کشد.
بررسی قیمت ماهانه مسکن
میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران از ۲ میلیون و ۲۱۵ هزار تومان در پایان سال ۱۳۹۰ به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در مرداد ماه سال ۱۴۰۳ رسیده است که رشدی ۳۹.۹۴ برابری را نشان میدهد. بیشترین افزایش قیمت مسکن در انتهای هر سال مربوط به سالهای ۱۳۹۷، ۱۳۹۹و ۱۴۰۱ میباشد. در این سالها، نرخ بالای تورم و جهش قیمت ارز در اثر شدت گرفتن تحریمها، باعث شد تا نرخ مسکن جهش را تجربه کند.
دلار و مسکن
نرخ دلار یکی از عوامل مهم و تأثیرگذار بر قیمت مسکن است، به ویژه در اقتصادهایی نظیر ایران که نرخ ارز به لنگر اسمی تورم تبدیل شده است. در کشورهایی مانند ایران که به دلیل عملکرد نادرست مجموعه دولت و سیاستگذار پولی - ارزی، رشد نقدینگی در سطوح بالا قرار دارد و به ناچار نرخ ارز نیز به تبع آن افزایش پیدا میکند، بازدهی بازارها با بازدهی دلار رابطه مستقیم دارد و با افزایش قیمت دلار، قیمت زمین و مسکن نیز افزایش پیدا میکند. همچنین از آنجا که هزینه فرصت صادرات تولیدات داخلی و واردات مواد اولیه، تجهیزات و کالاهای خارجی رابطه مستقیمی با نرخ دلار دارند، نوسانات نرخ دلار به طور مستقیم بر قیمت کالاها و خدمات تأثیر میگذارد. یکی از اولین تأثیرات افزایش نرخ دلار، افزایش هزینههای ساختوساز است. با افزایش نرخ دلار، سازندگان مسکن ناچارند هزینههای بیشتری را برای تأمین مواد اولیه و خدمات ساختمانی بپردازند. این افزایش هزینهها به طور طبیعی به قیمت نهایی مسکن منتقل میشود و باعث افزایش قیمتها در بازار مسکن میگردد.
همچنین نرخ دلار میتواند از طریق تأثیرات روانی نیز بر بازار مسکن تأثیر بگذارد. نوسانات شدید در نرخ ارز ممکن است باعث نگرانیهای اقتصادی و نااطمینانی در بازارها شود. در چنین شرایطی، بسیاری از سرمایهگذاران و مردم به دنبال محافظت از سرمایههای خود از طریق خرید داراییهای ثابت مانند مسکن هستند. این افزایش تقاضا میتواند منجر به رشد بیشتر قیمتها در بازار مسکن شود.
تورم مسکن
بررسی آخرین گزارش منتشر شده بانک مرکزی در مرداد ماه نشان میدهد نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن از ۹.۷۱ درصد در خردادماه، به ۱۴.۲۶ درصد در تیرماه، و در نهایت به ۱۶.۷۷ درصد در ماه مرداد رسیده است که میتواند نماگری از آغار روند صعوندی جدید در قیمت مسکن باشد.
توزیع تعداد آپارتمانهای مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب عمر بنا نشان میدهد خانههای تا ۵ سال ساخت، با سهم ۲۷.۲ درصدی از کل معاملات، محبوبیت بیشتری در بین خریداران داشتهاند. پس از خانههای با عمر بیش از ۲۰ سال با سهم ۲۴.۷ درصدی بیشترین سهم از معاملات را دارا میباشند. اگرچه سهم خانههای نوساز (تا ۵ سال) نسبت به زمان مشابه در سال گذشته تغییر محسوسی نداشته است، با این حال سهم خانههای بالای ۲۰ سال از کل معاملات افزایشی ۳.۸ درصدی نسبت به مرداد ماه سال ۱۴۰۲ داشته است.
همچنین اگرچه حجم معاملات در مرداد ماه سال جاری (۳۶۶۵ آپارتمان معامله شده) نسبت به مرداد سال گذشته (۲۹۰۴ آپارتمان معامله شده) افزایش داشته است، با این حال همچنان حجم معاملات کمتر از نصف میزان گزارش شده در مرداد ماه سال ۱۴۰۱ (۷۸۲۵ آپارتمان معامله شده) میباشد. خروج از رکود تورمی در بازار مسکن، نیازمند افزایش حجم معاملات میباشد. (اقتصاد آنلاین)