به عقیده شما نسبت فعالیت بانک ها و موسسات مالی و اعتباری با نابسامانی حوزه مسکن چیست؟
نظام بانکی و موسسات اعتباری از یک سو وام بانکی را به بدترین شکل ممکن به مشتریان خود پرداخت می کنند و از سوی دیگر با دپو و خرید مسکن موجب جهش های قیمتی مسکن می شوند.
امسال جهش قیمت مسکن بیش از 80 درصد بود. وقتی بانک می تواند از خرید املاک بیش از 80 درصد سود کند، چرا به کسانی که مشتری واقعی بازار مسکن هستند، وام های 23 درصدی پرداخت می کنند؟!
کمبود های عمدی توسط بانک ها در بازار مسکن ایجاد می شود و سونامی قیمت پدید می آورد. بانک ها و موسسات اعتباری به وضوح در بازار مسکن خرابکاری می کنند. بانک ها با معاملاتی غیر واقعی منجر به افزایش قیمت املاک می شوند. چند سال پیش یک بانک مغازه شیرینی فروشی کوچکی در منطقه افسریه تهران را که حدودا بیش از 300 میلیون تومان ارزش نداشت به قیمت 3 میلیارد تومان خرید. این معامله سونامی قیمت املاک را در آن منطقه کلید زد. مغازه داران منطقه دیگر حاضر نبودند املاک خود را به قیمت واقعی منطقه معالمه کنند در نتیجه این افزایش قیمت صوری و دستکاری شده بانک مذکور املاک بسیاری را که در آن منطقه داشت به قیمت بالا و غیر واقعی فروخت و سود بالایی داشت. بانک ها و موسسات اعتباری با املاک و نقدینگی که در اختیار دارند بازار مسکن را به هم می ریزند. بخش بزرگی از افزایش قیمت املاک عمدی و دستکاری شده است. بانک ها با افزایش نرخ املاک وثایق بیشتری برای گرفتن وام از بانک مرکزی تهیه می کنند. این رویکرد غیر اقتصادی نقدینگی را بالا برده و منجر به تورم و بحران صرفه اقتصادی شده است.
تجربه جهانی و کارکرد درست نظام بانکداری در حوزه املاک و مستغلات چگونه است؟ به نظر شما تفاوت مدل ایران با سایر الگو ها در چیست؟
تقریبا در تمام کشورهای دنیا بهترین، بلند مدت ترین و کم بهره ترین تسهیلات مربوط به وام های مسکن است. زیرا مسکن یکی از کالاهای ضروری جامعه است که پیوست عملکردی دولت های دنیا است. بسیاری از دولت های جهان در مورد نیاز های غیر ضروری پاسخ گو نیستند و این موارد را به سیستم عرضه و تقاضا در اقتصاد واگذار کرده اند، اما در بخش مسکن و در مورد نیاز های اولیه مثل بهداشت و درمان و آموزش تعرفه گذاری و حمایت می شود. در انگلستان دولت بازپرداخت 70 درصد وام مسکن را ضمانت می کند. در کشور مالزی به زوج های جوان متقاضی مسکن، خانه هایی با نرخ بازپرداخت سی ساله تحویل داده می شود. حکمرانی مطلوب در جهان، به این نتیجه رسیده که تبعات اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و سیاسی بد مسکنی و بی مسکنی گسترده است.
متاسفانه بدترین و استعماری ترین نوع وام ها در کشور ما مربوط به بخش مسکن است. به طور مثال در وام 480 میلیونی مسکن عملا 100 تا 120 میلیون تومان از آن را قبل از پرداخت به عنوان اوراق از مردم می گرفتند و درحالیکه یک چهارم وام پرداخت نمی شد سود و اقساط وام به طور کامل و با نرخ 23 درصد گرفته می شد.
وقتی نقش خطاکار این چنین آشکار است، چرا حاکمیت با خرابکاری بانک ها و موسسات اعتباری مقابله نمی کند؟
به طور تاریخی ملاکین در ایران جزو دردسر ساز ترین قشر بودند. استعمار ملاکین و ظلم آن ها در حق مردم از استعمار خارجی بدتر بود. نظام ارباب رعیتی از بدترین مناسبات اجتماعی در تاریخ معاصر ایران است. زمین حق همه مردم است ولی ملاکین از زمین سوء استفاده کردند. بسیاری از ملاکین بانک دار و بسیاری از بانک ها ملاک شده اند. در تاریخ ایران، ملاک همیشه قدرت داشته و امروز بانک های کشور قدرت زیادی دارند.
تصمیم درست در مورد بانک ها و موسسات مالی و اعتباری چیست؟ آیا می توان ریشه مشکلات مسکن در نظام بانکی را خشکاند یا خیر؟
در 116 سال گذشته حتی یک بند قانونی برای ساماندهی قیمت گذاری در بازار مسکن نداشتیم و این طبیعی نیست. در همه بخش ها جنگلی از قوانین مختلف وجود دارد ولی در بخش مسکن این طور نیست. این بخش کاملا رها شده و حشی است. امروز بازار مسکن به مردم آسیب می زند.
باید مجلسی که عنوان انقلابی بودن را یدک می کشد یک بار برای همیشه یک بند قانونی برای قیمت گذاری بر اساس بهای تمام شده داشته باشد. برای اینکه مشکل مسکن به اتمام برسد باید قانونی بهای تمام شده تصویب شود. متاسفانه اکثر تصمیم گیران در حوزه مسکن، خود در فهرست ذی نفعان هستند. با وجود اینکه رهبری در خصوص اسناد غیر رسمی بیاناتی برای سران قوه قضاییه داشت اما باز هم می بینیم در باطل کردن اسناد غیر رسمی که منبع بسیاری از پرونده های قضایی است مقاومت وجود دارد. پس باید بدانیم اصلاح بازار مسکن کار ساده ای نیست.