«بحران فراگیر» تأمین مسکن در جامعه کم‌‌‌درآمد
تحقیقات میدانی از بازار مسکن در دو سال اخیر نشان داد، کم‌درآمدهای مستأجر به اشکال نامتعارف اسکان رو آورده‌اند. گزارش مرکز پژوهشهای مجلس، ضمن شناسایی «نقطه‌کور» سیاستهای مسکن، «مالکتر شدن مالکان» در این سال‌ها را نشانه شکست سیاست‌گذاری مسکن می‌داند. بر اساس این گزارش، سیاست‌‌‌هایی که طی سال‌ها و دهه‌‌‌های گذشته برای تأمین مسکن اجراشده، شکست‌خورده است. انحراف سیاست در «طرح مسکن میلیونی» و «قرارگاه جهادی مسکن تهران»، سند شکست سیاستهای مسکن از گذشته تاکنون است.
مالکتر شدن مالک‌‌‌ها به روایت آمار
بر اساس آمار، اگرچه در فاصله سال‌های 90 تا 95، معادل 3 میلیون‌و500 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکونی کل کشور اضافه‌شده، اما به جای اینکه به همین میزان از تعداد خانوارهای مستأجر کاسته شود در همین بازه زمانی، 2 میلیون و 500هزار خانوار مستأجر به جمعیت مستأجرها اضافه‌شده است. این آمار نشان می‌دهد سیاستهای تأمین مسکن ملی در کشور به جای آنکه منجر به کاهش تعداد مستأجرها شود، عملاً به مالکتر شدن مالک‌‌‌ها کمک کرده است.
عدم‌حمایت دولت از مستأجران
دولتها از خانوارهای مستأجر حمایت نکرده‌‌‌اند. به این معنا که در سال‌های گذشته لازم بود سیاستهای حمایتی مانند ساخت و مدیریت مسکن استیجاری دولتی، تضمین ثبات سکونتی مستأجرها و اعطای کمک‌‌‌هزینه بلاعوض مسکن و امرار معاش به این خانوارها تعلق می‌‌‌گرفت. این اقدامات در صورت انجام می‌توانست به عنوان مکمل سیاستی دولتها برای افزایش نرخ مالک‌‌‌نشینی خانوارها، توان مالی آنها را برای مالک‌‌‌نشینی در آینده افزایش دهد.
بیخانمانی به دنبال اجارهنشینی
بحران فراگیر در بازار مسکن که منجر به سقوط خانوارهای مستأجر از نردبان مسکن به جای صعود از آن شده است، سه منشأ مهم داشته است. بحرانی که «بیخانمانی» را برای اجارهنشینی ایجاد کرده است. در این گزارش علاوه بر اینکه به بیخانمانی به عنوان بدیل بی‌‌‌چون و چرای اجارهنشینی برای طیف گسترده‌‌‌ای از خانوارهای فاقد مسکن اشاره‌شده است، تأکید شده که بیخانمانی زندگی گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر مستأجر را تهدید می‌کند.
تورم و کاهش ارزش دستمزد
منشأ مهم در شکل‌‌‌گیری بحران فراگیر مسکن کمدرآمدها، «مغفول ماندن سیاست مسکن استیجاری در برنامه دولتها» است. در بستر اقتصاد تورمی و نیز با تمرکز ویژه بر عدم همگامی دستمزد با صعود هزینه‌‌‌های زندگی، هر سال، احتمال مالک‌‌‌نشینی گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر مستأجر کاهش می‌‌‌یابد. بر اساس آمارها، در 5 ساله منتهی به ماه‌‌‌های پایانی 1401، هزینه تأمین مسکن در سبد هزینه‌‌‌ای خانوارها به‌طور متوسط 900درصد در کشور افزایش‌یافته است درحالی‌که متوسط دستمزد خانوارها در این دوره کمتر از 700 درصد رشد داشته است. با وجود نسبت 1 خانوار مستأجر به ازای هر 2 خانوار مالک‌نشین در کشور توجهی به ثبات و استطاعت‌‌‌پذیری سکونت استیجاری در لایحه برنامه هفتم توسعه نشده است.
بازی دوسر باخت مستأجرها
عمده ساخت‌وسازهای صورت گرفته در چند دهه گذشته از دو مجرای خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی و مسکن‌‌‌سازی‌‌‌های شهری از سوی بخش خصوصی بوده است که بررسی‌‌‌ها نشان‌دهنده آن است که این دو‌گانه در همه این سال‌ها تاکنون به ضرر گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر فاقد مسکن بوده است. ماجرا این است که دولتها در طرح‌‌‌های ساخت مسکن دولتی (مسکن مهر، مسکن ملی)، به جای اینکه فرصت زندگی در داخل شهرها را برای همه (کمدرآمدها و مستأجرها در کنار طبقات بالاتر جامعه) فراهم کنند، بر «طبل جدانشینی» کوبیده و در حومه شهرهای اصلی برای این دو گروه اقدام به ساخت مسکن کرده‌اند. یعنی تأمین مسکن گروه‌‌‌های نا برخوردار به بیرون از شهرها انتقال‌یافته است. این در حالی است که اصلی‌‌‌ترین اقدام تحولآفرین نظام مسکن باید این باشد که توسعه مسکونی درون شهرها با اهداف کلان مسکونی دولت همگام شود و به تأمین مسکن برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر بپردازد.
زنگ خطر سیاستی
نهاد قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران بدون همسویی با اقدامات دولت، اقدام به اعطای مجوزهای جدید ساخت‌وساز می‌کند که نه گروه‌‌‌های هدف آن جزو گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر به شمار می‌‌‌روند و نه استطاعت‌‌‌پذیری واحدهای مسکونی منتج از آن موضوعیت دارد. بلکه عملاً بستر جدید «افزایش نرخ مالکیت مالک‌‌‌نشین‌‌‌ها» در این اقدام، فراهم‌شده است. این قرارگاه تا اوایل سال جاری (1402)، مجوزهای اولیه ساخت بیش از 500هزار واحد مسکونی را صادر کرده درحالی‌که کل تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور در سال 1400 بر اساس اعلام بانک مرکزی، 395هزار و 839 واحد مسکونی بوده است. این بستر ارتباطی به تأمین مسکن برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر نداشته است، این موضوع برای دولت «زنگ خطر سیاستی» محسوب می‌شود.
افزایش نرخ مالکیت مالک‌‌‌نشین‌‌‌ها
پیامد این وضعیت منجر به جذب بخش اعظمی از سرمایه‌‌‌های کشور به بخش مسکن بدون اینکه به حل‌وفصل بحران کمک کند، است. همچنین این وضعیت افزایش مالکیت در میان دهک‌‌‌های برخوردار هم‌زمان با افزایش موجودی مسکن و احتمالاً اجارهنشینی بیشتر در میان گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر را به همراه خواهد داشت. همچنین موجودی مسکن کشور بدون رعایت الزامات استطاعت‌‌‌پذیری مسکن و تعیین گروه‌‌‌های هدف افزایش‌یافته و برشدت «بحران کنترل‌‌‌ناپذیری موجودی مسکن» افزوده می‌شود. خانوارهای کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر، توان مالی شرکت در نهضت ملی مسکن را حتی با ارائه تسهیلات مالی ارزان یا کاهش سود تسهیلات اعطایی ندارند. نتایج مطالعات نشان می‌دهد بحران مسکن در ایران تأثیر منفی برنهاد خانواده داشته است. از سوی دیگر تأثیر دشواری تأمین مسکن بر بحران جمعیتی نیز آشکار است.
شیوع 8 شکل بیخانمانی
8 شکل شیوع بیخانمانی ازجمله «شغل‌‌‌گزینی سرپناه‌‌‌جویانه و هم‌‌‌خانگی چند خانواده در یک خانه»، پشت‌‌‌بام‌خوابی، موتورخانه‌خوابی، ماشین‌‌‌خوابی، گور خوابی، اتوبوس، خانه‌‌‌به‌دوشی، شغل‌‌‌گزینی سرپناه‌‌‌جویانه و هم‌‌‌خانگی دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی ازجمله مصادیق آشکار آن است. این موارد نشانگر شکست فاحش نظام مسکن کشور در تأمین مسکن برای گروه‌‌‌های مختلف درآمدی به ویژه کمدرآمدها و آسیب‌‌‌پذیرهاست و از سوی دیگر حکایت از آن دارد که نظام فعلی مسکن در تخصیص منابع کارآمد نیست. ضرورت چرخش تحولآفرین در زمینه حمایت از بی‌‌‌خانمان‌‌‌ها فراتر از تأمین سرپناه‌‌‌های موقت احساس می‌شود. احیا و تثبیت حق زندگی افرادی که به هر طریقی در فرآیند زندگی از نردبان مسکونی به زمین افتاده‌‌‌اند ضرورتی انکار نشدنی است.
پیشنهاد
- ملزم کردن دولت برای تدوین قانون جامع استطاعت‌‌‌پذیری مسکن با تأکید بر اینکه مسکن استیجاری دولتی به موجودی مسکن کشور به عنوان بدیل سکونتی برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و آسیب‌‌‌پذیر، افزوده شود
- هدفمند سازی یارانه‌‌‌های بخش مسکن، حمایت از خانوارهای در معرض بیخانمانی و اولویت قرار گرفتن افراد بی‌‌‌خانمان برای تهیه مسکن.