در بازار پرنوسان مسکن، یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های مستاجران و مالکان، محاسبه منصفانه رهن و اجاره است. درحالی‌که بسیاری به دنبال فرمولی دقیق و قابل‌اعتماد برای تبدیل این دو هستند، تنوع در روش‌های محاسبه و نبود استاندارد مشخص، شرایط را پیچیده‌تر کرده است. این گزارش تلاش دارد با بررسی رایج‌ترین فرمول تبدیل رهن و اجاره، تصویری شفاف از وضعیت فعلی ارائه دهد.
تنوع فرمول تبدیل رهن و اجاره؛ عددهای متناقض
فرمول تبدیل رهن به اجاره حتی در املاکی‌های دیوار‌به‌دیوار نیز ممکن است متفاوت باشد. به‌طور سنتی، نرخ تبدیل در تهران حدود ۲.۵ تا ۳ در نظر گرفته می‌شود. در این فرمول، عدد نرخ تبدیل در ۱۲ (تعداد ماه‌ها) ضرب و سپس بر رقم رهن تقسیم می‌شود تا مبلغ اجاره ماهانه به‌دست آید.
به‌عنوان مثال، اگر خانه‌ای با ۳۵۰ میلیون تومان رهن در تهران عرضه شود، طبق فرمول متداول، اجاره ماهانه‌ای حدود ۸.۵ میلیون تومان برای مستاجر تعیین می‌شود.
محاسبه سریع رهن اجاره بر اساس عرف
در بسیاری از مناطق کشور، به‌طور عرفی هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره است. یعنی اگر مستاجری ۵۰ میلیون تومان کمتر از رهن کامل در اختیار دارد، باید ماهانه ۱.۵ میلیون تومان اجاره پرداخت کند. عرفی‌ترین فرمول محاسبه رهن چنین است:
اجاره ماهانه = (مبلغ رهن قابل تبدیل ÷ ۱,۰۰۰,۰۰۰) × ۳۰,۰۰۰
در مقابل، برای تبدیل اجاره به رهن نیز می‌توان از نسبت تقریبی ۱ میلیون تومان اجاره = ۳۳.۳ میلیون تومان رهن استفاده کرد.
فرمول دیگر تبدیل رهن و اجاره؛ رهن معادل یک‌هشتم قیمت ملک
برخی مشاوران املاک می‌گوید رهن کامل برابر با قیمت کل خانه تقسیم بر ۸. است و سپس نصف این عدد را به‌عنوان رهن و باقی را به اجاره ماهانه تبدیل می‌کنند. به‌ازای هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن، حدود ۳ میلیون تومان اجاره افزوده می‌شود.
به‌عنوان مثال اگر مالک خانه‌ای دو میلیارد تومان پول پیش بخواهد اما به اجاره نیز راضی باشد و درنهایت تصمیم بگیرد تنها یک میلیارد دریافت کند، باید معادل مابقی (۱ میلیارد) را اجاره دریافت کند. یعنی حدود ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه.
نکات تکمیلی و قابل‌توجه تبدیل رهن و اجاره در سال ۱۴۰۴
نرخ تبدیل در محله‌های لوکس معمولاً بالاتر (تا ۳۵ میلیون به‌ازای هر میلیون) در نظر گرفته می‌شود. سود بانکی تأثیر زیادی در انتخاب رهن یا اجاره دارد. امکانات خانه (پارکینگ، آسانسور، متراژ، نورگیر) نقش کلیدی در تعیین ارزش رهن و اجاره دارد.