به نظر شما چرا طرح های دولت ها در حوزه مسکن باعث کنترل بازار مسکن و کاهش قیمت در این حوزه نمی شود؟
مسئولانی که طرح های "مسکن مهر" و "نهضت ملی مسکن" را پیشنهاد دادند و در دولت های مختلف اجرایی شد تاکید داشتند که مشکل مسکن در کشور زمین است.بنده معتقدم این آدرس غلط است.وزارت مسکن در دوره های مختلف مدعی بود زمین ارزان قیمت در حاشیه شهرها در اختیار دولت و انبوه سازان قرار گیرد تا با استفاده از مصالح قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد و در اختیار افرادی که نیازمند واقعی مسکن هستند قرار بگیرد.
متاسفانه نظارت دقیقی بر اینکه واجدین شرایط نیازمند مسکن هستند یا خیر صورت نمیگیرد افراد مختلف نام نویسی می کنند و بعد از مدتی به دلیل تعلل دولت در اجرای پروژه ها منصرف می شوند و خانه خود را پیش فروش می کنند.بنابراین وقتی این خانه به فروش گذاشته میشود قیمت زمین هم روی آن محاسبه میشود و برنامه ریزی دولت برای حذف قیمت زمین مجدد ناکام می ماند.
به نظر بنده هدف دولت ها از برنامه برای مسکن تصاحب زمین های رایگان است.دولت سازمان های مرتبط با زمین مثل سازمان محیط زیست،سازمان جنگلداری و.. را توجیه می کند که برای مسکن ارزان قیمت نیازمند زمین است.
اما وقتی خانه ای صاحب مالک پیدا می شود و می خواهد آن را بفروشد قیمت زمین را هم روی ملک حساب می کند.در حقیقت تضمینی برای حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده ملک وجود ندارد و به طور کلی یک رانت برای اولین مالک مسکن ایجاد می شود.
مسکن تولید می شود اما عرضه نمی شود.متاسفانه ماشین های صفر کیلومتر و خانه های خالی از سکنه در شهرها و نقاط مختلف کشور دیده می شوند.
عرضه مسکن با تولید مسکن متفاوت است.مسکن عرضه نمی شود زیرا هم قیمت و هم اجاره آن بالا می رود.
نکته بعدی قیمت تمام شده مسکن است.قیمت مصالح اولیه مانند سیمان،آهن و.. چقدر متفاوت از سال گذشته است؟تا مادامی که قیمت در حوزه های مختلف بالا می رود تاثیر خود را بر قیمت تمام شده مسکن خواهد گذاشت.
علاوه بر تمام این مسائل دلالی هم روی مسکن تاثیر می گذارد و حلقه افزایش نجومی قیمت مسکن را کامل می کند.
به نظر شما طرح مالیات بر خانه های خالی یا افزایش دستوری 25درصدی اجاره بها تاثیری بر بازار قیمت نمی گذارد؟
مشکل اصلی عدم وجود اراده لازم و جدی برای اجرایی کردن چنین طرح هایی است.جریمه و مالیات هایی که قوانین را دور میزنند یا رعایت نمیکنند باید بازدارنده باشد.
مالیات بر خانه های خالی یا خودروهای لوکس زمانی اثرگذار است که قانونگذار خود جدی باشد و راه های فرار را ببندد ونرخ مالیات برای این موارد را افزایش دهد
آلمان یکی از تجربه های موفق دنیا در کنترل قیمت مسکن است.دولت آلمان هر فردی را که بیش از یک خانه داشته باشد ملزم به پرداخت مالیات های سنگین می کند.
فقط افرادی که ثبت شرکت کرده اند می توانند خانه بسازند و بفروشند در غیر این صورت مالیات این کار به حدی بالاست که صرفه اقتصادی ندارد.مالیات خانه خالی در آلمان به حدی بالاست که مالک یا مجبور است آن را اجاره بدهد و یا آن را بفروشد.متاسفانه دولت ها از کشورهای موفق دنیا الگوبرداری نمی کنند
اگر اراده لازم برای اعمال جریمه های سنگین وجود داشته باشد قولنامه های سوری و پنهان کاری در مسئله اجاره بها و خرید و فروش ملک اتفاق نمی افتد.
به نظر شما چرا در کشور ما از مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای استفاده می شود؟
وقتی مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای محسوب می شود نیازمند سرمایه زیاد است.خیلی از مردم نمی توانند به نوعی عمل کنند که از خانه برای حفظ ارزش پولشان استفاده کنند.
فقط کسانی که سرمایه زیاد دارند مسکن را برای سرمایه گذاری انتخاب می کنند زیرا هم از طریق اجاره بها از آن کسب درآمد می کنند و هم قیمت مسکن در طول زمان بالا می رود.
بنابراین تنها کالایی که هم درآمد دارد و هم افزایش قیمت، مسکن است.کسانی که باید بر این بازار سوداگرانه قوانین سخت وضع کنند در دستگاه های قانونگذاری و اجرایی نفوذ می کنند و مانع اجرای هرگونه طرح برای کاهش قیمت می شوند.
امروز خانه هایی وجود دارد که پایان کار ندارند و مالک آن مشخص نیست زیرا بهترین مکان برای افزایش سرمایه و مخفی کردن دارایی های یک فرد است.