مصوبه جدیدالتصویب سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره، در سالهای اخیر و با تشدید بحران بازار مسکن، سیاستگذار را به بهانه کنترل افزایش شدید اجارهبها، به وضع محدودیتهایی از جمله تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره واداشته است. ظاهر امر این است که با تصویب در سطح سران قوا، بهعنوان یک ابزار فوری برای مهار بازار اجاره در سال جاری اجرایی شده است؛ ولیکن در تصویب این مصوبه و درباره مشروعیت، حدود اختیارات دولت و سران قوا و تعارض این مصوبه با اصول قراردادها و قوانین حاکم، ابهامات و ایرادات ماهیت حقوقی قرارداد اجاره و اصل آزادی مطرح میشود.
در حقوق ایران، قرارداد اجاره یک عقد خصوصی و قراردادها مبتنی بر تراضی طرفین است. مطابق اصول کلی حقوق مدنی، از جمله اصل آزادی قراردادها، طرفین میتوانند در حدود قانون، شرایط اجاره را آزادانه تعیین کنند. مداخله دولت در تعیین قیمت یا مدت قرارداد، با این اصل در تعارض قرار میگیرد. از این منظر، مصوبه سقف ۲۵ درصدی و یا تمدید یکساله پس از انقضای مدت اجاره بدون رضایت مؤجر، نوعی محدودیت بر اصل حاکمیت اراده است.
اصلیترین نقد این است که: آیا این مداخله سران قوا در چارچوب دقیق و بررسی قانونی مجلس انجام شده یا صرفاً مبتنی بر تصمیمات اجرایی فوری سران قوا است؟!
* آیا اختیار تعیین سقف قیمت و یا تمدید مدت اجاره بدون اذن مالک، قابل تفویض به نهادهای اجرایی است؟
چالش تعارض با حقوق مالکیت بدون قانون صریح نیز مطرح است. نقد حقوقی به این مصوبه، تعارض احتمالی آن با حق مالکیت خصوصی است. مالک در نظام حقوقی ایران اصولاً حق دارد درباره بهرهبرداری از ملک خود تصمیم بگیرد، از جمله تعیین اجارهبها، تمدید مدت اجاره و یا تخلیه عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره به هر دلیلی. محدود کردن این حق به سقف ۲۵ درصد، در صورتی که شرایط اقتصادی واقعی بازار بالاتر باشد، میتواند بهعنوان:
محدودیت بر حق انتفاع مالک تفسیر شود.
* قیمتگذاری دستوری غیرمستقیم
مسئله زمانی حساستر میشود که عدم رعایت سقف، با ضمانت اجرای قانونی همراه باشد. سؤال این است که مگر تورم سالانه اعلامی توسط خود ارگانهای ذیصلاح ۲۵ درصد است که حال مؤجرین موظف به تمدید خودکار قراردادهای اجاره خود تا یک سال آینده باشند؟
مسئله تمدید خودکار قراردادها، موضوع پرایراد تمدید خودکار قرارداد اجاره است.
اجاره ذاتاً عقدی مدتدار و مبتنی بر انقضای زمان است. منظر حقوقی این بحث، بحثبرانگیز است، زیرا تمدید اجباری میتواند به معنای تحمیل رابطه قراردادی جدید بدون رضایت موجر تلقی شود. چنین مداخلهای ممکن است اصل «لزوم قراردادها» را تضعیف کند. البته در توجیه این اقدام، به:
* شرایط اضطراری بازار و جلوگیری از بیثباتی اجتماعی استناد میشود که به نظر، تنها حامی این توجیه، نامعقول، مستأجرین و افراد کمبضاعت جامعه هستند. باید دانست که تصویب هر قانون و مصوبهای نیازمند حمایت اکثریت جامعه است، نه قشری خاص. مگر میتوان ضعف دولت در عدم توان مدیریتی در کنترل تورم و یا کمبود مسکن و یا عدم توانایی در حمایت از مستأجرین با وامهای بدون بهره و دیگر عوامل پیشنهادی را نادیده گرفت و کمهزینهترین راه را برای خود انتخاب کرد و مردم را در برابر هر که بیشتر دارد، بدهد به کسانی که کمتر دارند؟ در این بین نقش دولت چیست؟
* حقوق عمومی
در تمام کشورها، گاهی دولتها برای حفظ نظم اقتصادی از ابزارهای مداخلهگرانه استفاده میکنند. اولاً در کنار آن، دیگر اقدامات پیشگیرانه را نیز به فوریت اعمال میکنند و ثانیاً در اجرای ابزارهای مداخلهگرانه، چند شرط مدنظر قرار میدهند:
ضرورت واقعی و اساسی؛
اقدام با حقوق فردی افراد؛
موقتی بودن این مداخلات تا حل مشکلات اساسی و در نهایت رفع معضل عامل.
که در این فرض، به نظر تنها موقتی بودن این مصوبه مدنظر قرار گرفته است. اگر تمام موارد در کنار یکدیگر رعایت نگردد، سیاست کنترلی ممکن است به جای حل بحران، موجب:
کاهش عرضه مسکن اجارهای، افزایش قراردادهای غیررسمی و افزایش دعاوی حقوقی شود و بهانههای واهی برای تخلیه صوری ملک وفق ۴ شرط یادشده در این مصوبه گردد.
* نتیجه
مصوبه سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها و تمدید خودکار قراردادها، از منظر سیاستگذاری اقتصادی، با هدف کنترل بحران اجاره مسکن شاید قابل فهم و درک باشد، اما از منظر حقوقی با چالش مواجه است؛ تعارض با اصل آزادی قراردادها، محدودیت حق مالکیت، ابهام در مبنای قانونی مداخله، اصل حاکمیت اراده و قراردادن مجدد افراد در برابر افراد برای فرار رو به جلوی دولت، شانه خالی کردن در برابر مشکلات پیشآمده و به نوعی پاک کردن صورت مسئله با ترفندی خاص و زیرکانه، که حمایت مستأجر را در پی خواهد داشت.
با نگاهی عمیقتر به این سیاست و تصویب مصوبه توسط سران قوا، واضح است که در وضعیت فعلی، این مهم، بیش از آنکه یک راهحل حقوقی، مستند، مستدل و کارآمد و پایدار باشد، یک اقدام موقت مدیریتی در شرایط بحران بازار مسکن است که نیازمند پشتوانه قانونی شفافتر و بازنگری ساختاری دقیقتری میباشد.