انتخاب تاریخ:   /  /   
آخرین خبرها پربیننده‌ترین خبرها
راهکارهای پیش روی بانک مرکزی برای کنترل نوسان قیمت‌ها
اوضاع اجتماع کرونازده به‌مثابه میدان مین
اثرگذاری هشتگ‌زدن بر جامعه
پیامدها و آسیب‌های اجتماعی ناشی از مشکلات اقتصادی
اهداف و پیامدهای پیدا و پنهان سفر مصطفی الکاظمی به تهران
علامه تهرانی، یکی از چند چهره ممتاز فرهنگ ملی ماست
میرزا تقی‌خان در پطرزبورگ
برگـزاری مراسم عزاداری اگر باعث شیوع بیماری شود، نه‌تنها مستحب نیست، بلکه حرام است
غریبانه‌های آخرین پراید تولیدشده در ایران
راهکارهای نبـرد تن‌بـه‌تن با کـرونا
دلایل نوسان قیمت مسکن چیست؟
بورس با منطق اقتصادی هم خوانی ندارد
جامعه خواهان شفافیت در نظام قضایی است
واکنش دستیار قالیباف به ادعای میرسلیم علیه قالیاف
تارانتینو؛ عصیانگری در ردای سینما
ریشه‌ها، مزیت‌ها و مخالفت‌ها با توافق 25ساله ایران و چین
شرط بهبود اقتصاد کشور، اصلاح نظام بانکی و مالیاتی و حمایت از تولید است
پیام‌ حساسیت جامعه به یک حکم قضایی چیست؟
آیا دولت لبنان در حال فروپاشی است؟
انفجار بیروت و احتمال دخالت خارجی در لبنان
«برادران کارامازوف»؛ پرمحتواترین رمان داستایوفسکی
تاثیر تورم و گرانی مسکن بر اقتصاد و زندگی مردم
تأثیرکرونا بر نوسان بازارهای ایران و جهان
حساسیت جامعه نسبت به مشکلات کولبران
کوه دماوند؛ اموال عمومی یا وقفی؟
هویت شهروندی، پیش‌نیاز هویت ملی
وطــن عزیــز
تأثیر دلار بر تعیین‌ قیمت‌ کالاها
پیش‌شرط‌های کنترل قیمت‌ها
نقدی بر عملکرد نهادهای متولی فقرزدا در کشور
اعتراض چیست و اغتشاش کدام است؟
اصلاح‌طلبان چاره‌ای جز انتقاد از رفتار خود ندارند
یازده نکته درباره برگزار کردن یا نکردن کنکور
پیامد رابطه بین اسرائیل و امارات
بیشتر
کد خبر: 82439 | تاریخ : ۱۳۹۹/۵/۱۲ - 00:38
ستاره صبح در گفت‌وگو با کارشناسان بررسی کرد

دلایل نوسان قیمت مسکن چیست؟

اشاره: این روزها یکی از بازارهایی که هم‌پای بازار طلا و سکه، ارز، خودرو، سهام و... دچار وضعیت نابسامان و پرتلاطمی شده، بازار مسکن است؛ اما تفاوت این بازار با سایر بازارها در این است که مسکن یکی از ضروری‌ترین نیازهای هر خانوار است و افراد برای تأمین این نیاز همه تلاش خود را به کار می‌گیرند. بااین‌حال این روزها بازار مسکن حال‌وروز خوشی ندارد. درحالی‌که چند سال پیش بانک‌ها برای خرید مسکن به مردم وام می‌دادند، اما اکنون قیمت خرید و اجاره مسکن در تهران، مشهد و سایر کلان‌شهرها چنان بالا رفته که نه‌تنها دیگر وسع بسیاری از مردم به خرید مسکن نمی‌رسد، بلکه برای اجاره مسکن هم نیاز به دریافت وام‌دارند. وزارت راه و شهرسازى از ثبت‌نام ٢ میلیون و ٢٢٠ هزار نفر براى دریافت تسهیلات مرابحه کالا و خدمات (در قالب وام‌های 50، 30 و 15 میلیون تومانی ودیعه مسکن) خبر داده است. این در حالی است که در دولت های دفاع مقدس، سازندگی و اصلاحات، افراد می‌توانستند با حدود 5 تا 7 میلیون تومان وام صاحب خانه شوند. دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن گفته از ابتدای سال تاکنون قیمت اجاره مسکن در کلان‌شهرها ۲۵ درصد و در شهرهای کوچک نیز ۱۵ درصد افزایش‌یافته است. او همچنین تأکید کرده که در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۲۱ میلیون تومان است و این رقم تا پایان شهریور به متری ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان هم می‌رسد. البته افزایش قیمت زمین و مسکن در همه شهرهای ایران روند صعودی به خود گرفته است. در همین ارتباط ستاره صبح نظر کارشناسان بازار مسکن را در خصوص وضعیت متلاطم این بازار جویا شده که در ادامه می‌خوانید.

ستاره صبح-

چندی پیش دولت سقف حداکثری افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد، برای کلان‌شهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد را اعلام کرد. موضوعی که به نظر نمی‌رسید ضمانت اجرایی داشته باشد و چندان عملی شود. کارشناسان بازار مسکن هم بارها بر همین موضوع تأکید کردند و آنچه در بازار رخ داد بر این موضوع صحه گذاشت.

لزوم کنترل تورم
مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با ستاره صبح در خصوص تعیین سقف حداکثری افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی گفت: «افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی کمابیش هم‌پای نرخ تورم بوده و میانگین افزایش نرخ هردو مورد در طول سه دهه گذشته در حدود 20 درصد بوده است. بنابراین یک‌راه ساده، منطقی و بنیادی برای رفع مشکل افزایش سالانه اجاره‌بها، کنترل تورم است؛ اگر تورم یک‌رقمی و نزدیک صفر باشد، افزایش نرخ اجاره‌بها هم کمابیش نزدیک به صفر خواهد بود. درواقع تا زمانی که تورم وجود داشته باشد، نه‌تنها نرخ اجاره‌بها، بلکه سایر قیمت‌ها در بازارها ازجمله بازار سهام، طلا و سکه، ارز، خودرو، پوشاک، لوازم‌خانگی و... نیز روند افزایشی خواهند داشت. درنتیجه نرخ اجاره‌بها نیز هم پای تورم تغییر می‌کند و افزایش می‌یابد. به نظر می‌رسد افزایش 25 درصدی که دولت برای نرخ اجاره‌بها در نظر گرفته، مداخله‌ای برای کنترل وضعیت تورمی بازار مسکن در شرایط کرونایی بوده و ضرورت حضور دولت در این بازار را ایجاب کرده است. هرچند این مسئله چندان شفاف اعلام‌نشده است.»

تغییر قوانین اجاره
این کارشناس فعال بازار مسکن در بخش دیگری از صحبت‌های خود با تأکید بر این‌که لازمه و پیش‌شرط ورود مداوم دولت به بازار مسکن، تغییر قوانین مالک و مستأجر است، افزود: «این امکان برای مستأجران وجود داشته باشد که بتوانند در بازه‌های بیش از یک‌ساله در خانه‌های خود سکنی داشته باشند و نرخ اجاره‌بها به‌صورت تعدیلی و همپای نرخ تورم تعیین شود. قانونی که در بسیاری از کشورها اجرا می‌شود، اما در ایران قانون شفافی در این زمینه وجود ندارد. ضمن آن‌که تعیین سقف افزایش 25 درصدی اجاره‌بها صرفاً برای قراردادهای موجود بوده و شامل قراردادهای جدید نمی‌شود. البته می‌توان گفت ضمانت اجرایی چندانی هم برای اجرای این دستور وجود ندارد و مشکل مداخلات دستوری دقیقاً همین موضوع است. بازار مسکن بازاری نیست که دولت بتواند وارد آن شود و میلیون‌ها قرارداد را تمام و کمال کنترل کند؛ برای مثال فقط در شهر تهران سالانه حدود یک‌میلیون قرارداد اجاره میان مالکان و مستأجران منعقد می‌شود.»

یک امر غیرممکن
سلطان محمدی در پایان خاطرنشان کرد: «دولت نه خواهد توانست وارد جزئیات شود و نه جزئیات امری قابل‌کنترل است. به‌هرحال تمدید قرارداد میان مالکان و مستأجران و میزان افزایش اجاره‌بها بر اساس توافق طرفین است و قانون و مقررات خاصی هم برای تعیین نرخ ثابت وجود ندارد. البته تعیین نرخ ثابت در بازار مسکن نیز امری غیرممکن است، زیرا مسکن یک کالای ناهمگن است و هر واحد مسکن با واحد مجاور خود، واحدهای طبقات بالا و پایین، واحدهای سایر محلات و واحدهای دیگر شهرها متفاوت است؛ بنابراین تعیین نرخ توسط دولت به‌راحتی امکان‌پذیر نیست و درنتیجه افزایش قیمت اجاره‌بها نیز نمی‌تواند چندان ضمانت اجرایی داشته باشد.»

پول‌های سرگردان
احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با ستاره صبح گفت: «بازار مسکن جزئی از بخش اقتصاد است و به بسیاری از شرایط دیگر نیز مرتبط است. از روزهای پایانی سال 98 پول‌های سرگردان در جامعه رفته‌رفته به بازار مسکن وارد شد و تورم موجود در بازارهای ارز و طلا و... موجب شد پول‌های بیشتری به بازار مسکن برود، درنتیجه سوداگری در بازار مسکن نیز بیشتر شد. چراکه بخشی از بازار مسکن به‌عنوان کالای مصرفی و بخش دیگر به‌عنوان کالای تجاری و سفته‌بازی است. بخشی که عملاً دچار تلاطم شد همان بخش تجاری بود. وگرنه قیمت‌ها در این سال‌ها برای افراد مصرف‌کننده به‌گونه‌ای نبوده که به‌راحتی وارد بازار شوند و تقاضا را افزایش دهند. درواقع پول‌های سرگردان وارد بازار مسکن شد و قیمت‌ها را بالا برد. زیرا افراد احساس کردند با تورم به وجود آمده، پول‌هایشان در حال کم‌ارزش شدن است و درنتیجه آن را به بازار مسکن آوردند. آنچه امروز شاهد هستیم، تابعی از بازار است، وگرنه قیمت مسکن خودبه‌خود این‌قدر گران نمی‌شود. از طرفی تورم موجود در بازارها خود را در قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی مسکن هم خود را نشان می‌دهد؛ برای مثال در عرض چند ماه قیمت آهن، سیمان و... حدود دو برابر می‌شود. طبیعی است این موضوع روی بازار مسکن اثر می‌گذارد. بنابراین افراد عادی نمی‌توانند تا این حد در بازار مسکن اثر بگذارند. آن بخش از معاملاتی هم که این روزها در بازارها جریان دارد، یا تبدیل به احسن است یا توسط همان عده دارای پول‌های سرگردان صورت می‌گیرد.»

متری 21 میلیون!
سرحدی در بخش دیگری از صحبت‌های خود تأکید کرد: «اجاره هم تابعی از قیمت مسکن است. وقتی قیمت مسکن در تهران به‌طور متوسط به حدود متری 21 میلیون تومان رسیده است، درصدی هم که بابت اجاره و رهن تعیین می‌شود، تابعی از آن است و چنان بالا رفته که حتی کل حقوق ماهانه یک کارمند معمولی هم به پرداخت چنین مبلغی نمی‌رسد. بنابراین شاهد کوچ منطقه به منطقه بسیاری از مستأجران در کلان‌شهرها به سمت پایین و حاشیه شهرها هستیم. حتی بعضاً صحبت از پدیده‌های عجیبی مثل کارتن‌خوابی، پشت‌بام خوابی، ماشین خوابی و... به میان می‌آید.»

مالیات بر منازل خالی
سیدمهدی حجتی، وکیل دادگستری در گفت‌وگو با ایسنا، در ارتباط با طرح اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی گفت: «تجربه تصویب ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹۴ نشان داد که اجرای قانون اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در عمل و اجرا با چالش مواجه است و همین موضوع، مجدداً قانون‌گذار را به صرافت انداخت تا مجدداً دست به اصلاح قانون بزند و اشکالات آن را به حداقل ممکن کاهش دهد. با اشاره به اهداف تصویب قانون سال ۱۳۹۴ و طرح اخیر مجلس دایر بر عرضه بیشتر مسکن در بازار فروش و اجاره می‌توان گفت اینکه بخواهیم اشخاص را با تصویب قوانینی ازاین‌دست مجبور به عرضه واحدهای مسکونی خویش در بازار فروش و اجاره نماییم و از این طریق در پی کاهش قیمت مسکن یا اجاره‌بها در کشور باشیم، با حقوق مالکانه اشخاص و قاعده فقهی تسلیط در تعارض است و ناقض حقوق مالکانه افراد است؛ زیرا مالک اختیار دارد هرگونه تصرفی که می‌خواهد در مال خویش انجام دهد و یا آن را مسلوب المنفعه نگاه دارد.»

دور زدن قانون
این عضو هیأت مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز با تأکید بر اینکه قوانینی ازاین‌دست باعث خواهد شد تا افراد برای عدم پرداخت مالیات، آن را دور زده و مشمول مالیات نشوند، اضافه کرد:  «وضع مالیات‌های تکلیفی، نمی‌تواند باعث شود تا افراد مبادرت به عرضه منازل مسکونی خویش در بازار و نتیجتاً کاهش قیمت ملک شوند و این تفکر به نظر می‌رسد فاقد مبانی کارشناسی است و بدیهی است که در چنین شرایطی، بازارهای کاذبی مانند اجاره کد ملی افرادی که فاقد واحد مسکونی هستند و اجاره کد ملی آن‌ها هزینه بسیار کمتری از مالیات در پی دارد، در کشور شکل خواهد گرفت و یا ممکن است با برخی از صحنه‌سازی‌ها، املاک فاقد سکنه به‌صورت واحدهای مسکونی در حال استفاده جلوه داده شوند و راه‌های دیگری نیز برای فرار از پرداخت چنین مالیاتی در بستر جامعه شکل گیرد.»

بهبود زیرساخت‌ها
حجتی تأکید کرد: «بهتر است دولت و مجلس از راهکارهای دیگری برای کاهش قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها در کشور استفاده کنند و با فراهم کردن زیرساخت‌های لازم این مشکل را در سطح کشور حل‌وفصل نمایند. طبیعی است وقتی‌که نگاه به نگهداری منازل مسکونی خالی، سرمایه محور است و افراد با خارج کردن وجوه نقد خویش از بانک‌ها آن را در بازار ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند، همچنان روند صعودی قیمت مسکن و اجاره‌بها در وضعیت تورمی موجود، تداوم خواهد داشت. طرح مالیات بر خانه‌های خالی در صورت تصویب و تبدیل به قانون، نمی‌تواند اهداف موردنظر طراحان و امضاء کنندگان  آن را محقق کند و ایرادات وارد بر این طرح تبعیض در اخذ مالیات از اشخاص را به دنبال خواهد داشت. تردیدی وجود ندارد که افرادی که راه‌های حیله به قانون و دور زدن این قانون را شناسایی می‌کنند، از زیر بار پرداخت چنین مالیاتی شانه خالی خواهند کرد و برعکس افرادی که به قانون احترام خواهند گذاشت و یا قادر به شناسایی یا اجرای راه‌های حیله به قانون نیستند، مالیات پرداخت خواهند کرد که نتیجه این امر، تبعیض در اجرای قانون خواهد بود.»

modiseh سرویس مدرسه

ارسال دیدگاه شما

  • دیدگاه های ارسالی، پس از تایید مدیر سایت منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشند منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان پارسی باشند منتشر نخواهد شد.