افزایش اجاره‌بهای مسکن متأثر از نرخ تورم است، نه تعیین قیمت دستوری

ستاره صبح-روز گذشته رئیس‌جمهور در حاشیه جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا، اعلام کرد دولت حداکثر افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را برای شهر تهران تا ۲۵ درصد، برای کلان‌شهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین کرده است. افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی کمابیش هم‌پای نرخ تورم بوده و میانگین افزایش نرخ هردو مورد در طول سه دهه گذشته در حدود 20 درصد بوده است. بنابراین یک‌راه ساده، منطقی و بنیادی برای رفع مشکل افزایش سالانه اجاره‌بها، کنترل تورم است؛ اگر تورم یک‌رقمی و نزدیک صفر باشد، افزایش نرخ اجاره‌بها هم کمابیش نزدیک به صفر خواهد بود. درواقع تا زمانی که تورم وجود داشته باشد، نه‌تنها نرخ اجاره‌بها، بلکه سایر قیمت‌ها در بازارها ازجمله بازار سهام، طلا و سکه، ارز، خودرو، پوشاک، لوازم‌خانگی و... نیز روند افزایشی خواهند داشت. درنتیجه نرخ اجاره‌بها نیز هم پای تورم تغییر می‌کند و افزایش می‌یابد. به نظر می‌رسد افزایش 25 درصدی که دولت برای نرخ اجاره‌بها در نظر گرفته، مداخله‌ای برای کنترل وضعیت تورمی بازار مسکن در شرایط کرونایی بوده و ضرورت حضور دولت در این بازار را ایجاب کرده است. هرچند این مسئله چندان شفاف اعلام‌نشده است. لازمه و پیش‌شرط ورود مداوم دولت به بازار مسکن، تغییر قوانین مالک و مستأجر است تا این امکان برای مستأجران وجود داشته باشد که بتوانند در بازه‌های بیش از یک‌ساله در خانه‌های خود سکنی داشته باشند و نرخ اجاره‌بها به‌صورت تعدیلی و همپای نرخ تورم تعیین شود. قانونی که در بسیاری از کشورها اجرا می‌شود، اما در ایران قانون شفافی در این زمینه وجود ندارد. ضمن آن‌که تعیین سقف افزایش 25 درصدی اجاره‌بها صرفا برای قراردادهای موجود بوده و شامل قراردادهای جدید نمی‌شود. البته می‌توان گفت ضمانت اجرایی چندانی هم برای اجرای این دستور وجود ندارد و مشکل مداخلات دستوری دقیقاً همین موضوع است. بازار مسکن بازاری نیست که دولت بتواند وارد آن شود و میلیون‌ها قرارداد را تمام و کمال کنترل کند؛ برای مثال فقط در شهر تهران سالانه حدود یک‌میلیون قرارداد اجاره میان مالکان و مستأجران منعقد می‌شود. درنتیجه دولت نه خواهد توانست وارد جزئیات شود و نه جزئیات امری قابل‌کنترل است. به‌هرحال تمدید قرارداد میان مالکان و مستأجران و میزان افزایش اجاره‌بها بر اساس توافق طرفین است و قانون و مقررات خاصی هم برای تعیین نرخ ثابت وجود ندارد. البته تعیین نرخ ثابت در بازار مسکن نیز امری غیرممکن است، زیرا مسکن یک کالای ناهمگن است و هر واحد مسکن با واحد مجاور خود، واحدهای طبقات بالا و پایین، واحدهای سایر محلات و واحدهای دیگر شهرها متفاوت است؛ بنابراین تعیین نرخ توسط دولت به راحتی امکان‌پذیر نیست و درنتیجه افزایش قیمت اجاره‌بها نیز نمی‌تواند چندان ضمانت اجرایی داشته باشد./